Siết thuế cho thuê căn hộ tác động gì đến thị trường nhà ở

 

Chuyên gia cho rằng siết thuế cho thuê căn hộ để tạo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh nhưng nhà đầu tư lo ngại nhiều người sẽ rút khỏi kênh này.

Theo kế hoạch, TP HCM sẽ thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại một số chung cư thuộc quận 11. Đây là giải pháp mới của thành phố để quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu ngân sách khi nhiều người cho thuê nhà lâu nay chưa chủ động kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế.

Luật hiện hành quy định, người có tiền cho thuê nhà từ 100 triệu một năm trở lên, cần đóng hai loại thuế là giá trị gia tăng (5%) và thu nhập cá nhân (5%), tức mức thuế đóng là 10% trên tổng doanh thu năm. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài.

Nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê dự đoán, động thái này sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cho thuê nhà ở. Bà Quỳnh có hơn nửa thập niên đầu tư bất động sản cho thuê nhiều phân khúc: nhà trọ, nhà phố và căn hộ tại TP HCM cho biết, việc thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cục diện toàn thị trường bất động sản vì các kênh đầu tư tài sản liên thông nhau.

Trước tiên, theo bà việc siết đánh thuế này ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao, nhà đầu tư có cách lách luật để thu nhập cho thuê dưới 100 triệu đồng một năm và không bị tính thuế.

Hiện giá nhà chung cư cao cấp bình quân 4,5-6 tỷ đồng một căn trở lên mới cho thuê trên dưới 1.000 USD một tháng và với giá cho thuê hiện tại, theo bà lợi tức chỉ đạt trên dưới 4,5% một năm. Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì hiệu suất cho thuê chắc chắn bị giảm xuống.

Bà Quỳnh nhận xét, việc thí điểm đánh thuế này làm cho thị trường thứ cấp và các nhà đầu tư cho thuê sẽ đắn đo khi đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận ít. Đơn cử tại thị trường TP HCM, căn hộ ở quận 1 giá 10 tỷ đồng cho thuê chỉ đạt 1.200-1.300 USD mỗi tháng, mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản, nếu tính thuế nữa thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà với thị trường này.

Bà Quỳnh đưa ra ví dụ thứ hai, quan sát chung cư mới chào bán tại trung tâm quận Thủ Đức giá 95 triệu đồng một m2, vị chi căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 8 tỷ đồng, giá cho thuê trên địa bàn quận này chắc chắn không thể nào cao hơn quận 1 và Bình Thạnh, như vậy hiệu suất cho thuê càng thấp.

Một tài sản giá cao chắc chắn thanh khoản sẽ chậm, cộng thêm hiệu suất cho thuê thấp, còn bị đánh thuế sẽ khiến giới đầu tư chung cư cho thuê cảm thấy bất lợi do bị kiểm soát. "Điều này có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư trên thị trường lại tiếp tục đổ vào đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất", bà dự báo.

Ông Trung, nhà đầu tư đang cho thuê căn hộ tại quận Bình Thạnh, 2 và 9 (TP HCM) cho biết, nếu việc thí điểm đánh thuế cho thuê căn hộ chính thức được áp dụng, ông chọn 2 phương án để thích ứng với hoàn cảnh mới. Phương án thứ nhất, giảm số lượng căn hộ đang đầu tư kinh doanh cho thuê về ngưỡng dưới mức bị đánh thuế bằng cách chỉ cho thuê căn hộ tầm trung trở xuống (ưu tiên phân khúc bình dân). Phương án thứ hai, không đầu tư vào căn hộ cao cấp nữa và tiến tới rút khỏi thị trường đầu tư căn hộ để chuyển sang bất động sản liền thổ (đất nền và nhà phố).

Lý do ông Trung đưa ra các phương án này là hiện nay thị trường cho thuê căn hộ đang gặp phải tình trạng hiệu suất cho thuê thấp trên tổng giá trị tài sản bỏ ra, dòng vốn đầu tư cho căn hộ từ khi mở bán đến lúc bàn giao khá lớn nhưng giá thuê không đáp ứng được kỳ vọng sinh lời. Thêm vào đó, thanh khoản của căn hộ trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại cũng không tốt kể từ năm 2020 đến nay, có dấu hiệu bị ép giá nếu muốn bán nhanh và biên lợi nhuận khi bán căn hộ vẫn còn kém xa so với đất nền và nhà phố.

Việc đầu tư căn hộ thực chất nhắm đến 2 mục đích: chờ tăng giá bán chốt lời hoặc trong thời gian chưa bán được thì khai thác cho thuê để bù đắp chi phí cơ hội bị mất đi. Ít người mua căn hộ làm của để dành hay tích lũy tài sản lâu dài. "Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì kênh đầu tư này giảm sức hấp dẫn với giới đầu tư", ông Trung phân tích.

Trong khi đó, ông Tuấn, có căn hộ cao cấp cho thuê tại quận Bình Thạnh cho hay, doanh thu từ việc khai thác tài sản đạt 70 triệu đồng một tháng, trừ chi phí môi giới và bao phí quản lý bao tiêu cho khách thuê, thu nhập một năm đạt ngưỡng 700 triệu đồng, nằm trong ngưỡng bị đánh thuế.

Thế nhưng trên thực tế sau 1,5 năm cho thuê, ông mới khấu hao được chi phí thiết kế, trang bị nội thất và thiết bị điện gia dụng trong nhà và sau 3 năm chờ giá trị căn hộ tăng lên mới chính thức có lãi ròng 2.000 USD mỗi tháng từ việc cho thuê. Đối diện với việc bị đánh thuế, ông Tuấn chọn giải pháp rao bán căn hộ và dự định chuyển dòng tiền sang một kênh đầu tư khác có biên lợi nhuận tốt hơn.

Theo phân tích của nhà đầu tư này, so với các kênh đầu tư khác: đất nền, nhà phố dự án hoặc nhà phố riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu có thể lãi ròng gấp 2-3 lần sau 3-5 năm, biên lợi nhuận của nhà chung cư kém hơn một nửa, thậm chí kém hơn nhiều lần. Nhà đầu tư chỉ trông chờ vào việc khai thác cho thuê căn hộ để gỡ lại phần nào mức chênh lệch lợi nhuận bị thua kém bất động sản liền thổ nhưng lại bị thí điểm đánh thuế cho thuê căn hộ. "Vì vậy, nếu bị đánh thuế, tôi sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn để cảm thấy thoải mái khi thực thi nghĩa vụ thuế", ông Tuấn nói.

Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, việc đóng thuế cho nhà nước là yêu cầu bắt buộc với tất cả những ai có kinh doanh, doanh thu, thu nhập trên lãnh thổ Việt Nam. Khi nói đến việc đóng thuế nhà, chung cư, thực tế là thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính về sửa đổi luật Quốc hội năm 2014 và nghị định 2015 của Chính phủ đã có quy định cụ thể. Trong đó, có các quy định về đóng thuế cho thuê nhà, hoạt động kinh doanh, cũng như căn hộ chung cư, tài sản cho thuê khác. Do vậy, việc đóng thuế trở thành một yêu cầu bắt buộc trước giờ chứ không phải mới.

Ông Thịnh phân tích, giữa người cho thuê và người đi thuê phải tính toán phần lợi ích họ thu được với chi phí bỏ ra. Trên cơ sở đó, người cho thuê nhà phải tính toán phần họ được hưởng và phần đóng thuế cho nhà nước phù hợp. "Cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh bình thường, nếu họ không phải đóng thuế, thì so với các loại kinh doanh khác, người ta có kinh doanh, phải lăn lộn trên thị trường vất vả hơn nhưng phải nộp thuế thì không công bằng", ông nói.

Cũng theo ông Thịnh, ở góc độ nào đó việc đánh thuế cho thuê căn hộ sẽ góp phần hạn chế việc sở hữu nhiều nhà. Những người sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản rõ ràng họ không để không mà phải cho thuê. Vì thế, việc siết thuế cho thuê căn hộ phần nào hạn chế có nhiều bất động sản ở nhiều nơi.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đánh giá, bất kể hoạt động cho thuê nào cũng phải có nghĩa vụ nộp thuế. Đấy là quy định, không phân biệt nhà đất hay nhà chung cư hay văn phòng, cửa hàng.

Ông Ánh cho rằng cần kết hợp 2 loại chính sách: đánh thuế vào những đất bỏ trống, kể cả bất động sản bỏ trống không khai thác để người ta đưa nó vào sử dụng, tránh lãng phí. Có như thế, khi nhà nước đánh thuế cho thuê nhà chung cư mới hạn chế trường hợp một số người chuyển sang biện pháp cực đoan là bỏ không. Cần đánh thuế cả 2 trường hợp: đánh thuế tài sản bỏ trống gây lãng phí kể cả tài sản cá nhân.

Theo ông Ánh, đánh thuế là việc nên làm nhưng vấn đề quan trọng là lựa chọn cách đánh thuế nào hợp lý nhất để nhiều người không thể lách được.

Ông Ánh cũng phân tích thêm, việc đánh thuế cho thuê căn hộ khả năng sẽ phân thành trực thu hoặc gián thu. Nếu là trực thu, tức đánh vào người nộp thuế thì không ảnh hưởng đến người đi thuê nhà. Còn nếu là gián thu, người chịu thuế cuối cùng chính là khách hàng, lúc đấy khoản nộp thuế được đẩy vào chi phí thuê nhà. Tuy nhiên, việc ai gánh thuế cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quan hệ thị trường, bởi nếu chủ nhà tăng giá thuê quá mức, người đi thuê không thuê nữa, do vậy nên để thị trường điều tiết.

Nhiều chuyên gia khác cũng ủng hộ đánh thuế thuê nhà vì nó là thuế phổ biến, tỷ lệ một toà nhà chung cư cho thuê lên đến 30% thậm chí 50%, quy mô rất lớn, tạo ra nguồn thu nhập rất lớn. Như vậy, nếu không đóng thuế thì không công bằng vì nhà đầu tư có thu nhập nhưng không chịu trách nhiệm gì.

Trước nay các bộ ngành nhiều lần bàn về thuế bất động sản nhưng lần nào cũng bất thành, lần này cách thí điểm tiếp cận theo từng phân khúc, đánh thuế chung cư không động chạm đến căn nhà thứ nhất hay thứ hai, vì người có nhà cho thuê chẳng thể viện cớ đây là nhà duy nhất, cũng rất hiếm trường hợp khách thuê căn hộ và chủ nhà ở cùng nhau. Việc thử nghiệm đánh thuế này có thể hỗ trợ cho việc hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản sở hữu và cho thuê.

 

 

Read More

Đô thị phía Tây Hà Nội đón đầu xu hướng sống xanh

Những khu đô thị được kiến tạo như một thành phố mới sầm uất, sôi động mà vẫn có không gian xanh ở ven đô đang thu hút nhiều người dân đến sinh sống.

Không phải ngẫu nhiên, giới thượng lưu ở các nước tiên tiến luôn có xu hướng tìm về các không gian sống giữa thiên nhiên để nghỉ dưỡng, an cư. Tại Việt Nam, nhất là ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, xu hướng sống tìm về ven đô, hàng ngày lái ôtô vào trung tâm làm việc ngày càng phổ biến, khi hạ tầng giao thông hoàn thiện.

Khu vực ven đô không ô nhiễm môi trường, khói, bụi phổ biến như ở các đô thị lớn, mật độ dân cư thấp. Đó là lý do nhiều người dẫu có nhà ở nội thành vẫn muốn sở hữu thêm những "ngôi nhà" thứ 2, thứ 3 ở ven đô, vị trí không quá xa trung tâm thành phố, thuận tiện di chuyển mà vẫn có thể tận hưởng không gian khoáng đãng.

Thực tế thị trường đang ghi nhận sự gia tăng các dự án khu vực ven đô có quy mô lớn, đáp ứng các tiêu chí về giao thông và tiện ích như vậy. Điển hình, ở khu vực phía Tây, các đại đô thị trong tương lai gần như Hinode Royal Park, Lideco, An Khánh... đang thu hút được lượng lớn cư dân chuyển về sinh sống, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản cho khu vực này.

Trong đó, dự án Hinode Royal Park ra đời để đáp ứng nhu cầu tận hưởng cuộc sống tiện nghi, an yên của gia chủ mà không cần phải di chuyển quá xa khỏi thành phố. Nằm liền kề khu hành chính mới Thủ đô, ngay tâm điểm kết nối các tuyến giao thông huyết mạch liên vùng, cư dân có thể dễ dàng di chuyển đến trung tâm thành phố nhờ các trục đường lớn như đường 32 hay đường quốc lộ 70 nối từ Nhổn tới Đại lộ Thăng Long chạy qua huyện Hoài Đức đã hoàn thành mở rộng lên tới 4 làn xe. Đường vành đai 3.5, trục đường Trịnh Văn Bô kéo dài - tuyến đường huyết mạch của phía Tây Hà Nội giúp cho giao thông khu vực này luôn thuận lợi và thông thoáng. Cùng với đó, tuyến Metro Nhổn - ga Hà Nội dự kiến khai thác thương mại vào năm 2021 sẽ kéo gần Hoài Đức và trung tâm Hà Nội.

Không chỉ dễ dàng kết nối hạ tầng, Hinode Royal Park  còn thu hút giới đầu tư bởi không gian sống sinh thái cùng hệ tiện ích đẳng cấp. Từ việc quy hoạch đường xá tới thiết kế sản phẩm, khu tiện ích cho dân cư, đều được chủ đầu tư lên kế hoạch chi tiết, cẩn thận và được tư vấn của những công ty thiết kế hàng đầu trong lĩnh vực.

Thiết kế độc đáo với những khoảng kính thông tầng lớn, tạo không gian sang trọng cho cư dân và khách hàng đến trải nghiệm. Mỗi căn hộ đều có sân vườn xanh mát với khoảng cách rộng 6-9m, thích hợp để gia chủ phát triển tiểu cảnh. Mặt khác, chỗ đỗ xe thuận lợi với chiều rộng vỉa hè lên tới 14 mét trên đại lộ Bình Minh, giúp cư dân thuận lợi dừng đỗ và kết nối đến các khu vực kinh doanh sầm uất. Cụ thể, từ khu shophouse Thịnh Vượng, chỉ vài bước chân, cư dân và khách hàng đã tới công viên hồ trung tâm rộng 6ha - "trái tim" khu đô thị, nơi tập trung cư dân, khách hàng đông đảo, giúp hoạt động kinh doanh tài lộc.

Mỗi căn hộ tại Hinode Royal Park đều sở hữu tầm nhìn đắt giá khi vừa thừa hưởng hệ thống tiện ích nội ngoại khu phong phú, đa dạng, vừa bắt trọn nhịp đập sôi động của một khu đô thị hiện đại.

 

Read More

5 'ông lớn' được tìm kiếm nhiều trên Vhome

views Site Visitors：

 

5 'ông lớn' được tìm kiếm nhiều trên Vhome

Novaland, Vinhomes, Ecopark, Hà Đô và Masterise Group là 5 doanh nghiệp bất động sản có lượt tìm kiếm nhiều nhất trên Vhome từ đầu năm đến nay.

Thống kê trên kênh dữ liệu bất động sản Vhome, Novaland là chủ đầu tư thu hút sự quan tâm của người dùng nhiều nhất, với 33,4% tổng lượt tìm kiếm của top 5. Ngoài tìm thông tin chủ đầu tư, người dùng còn chú ý đến các dự án của "ông lớn" này, trong đó, NovaHills Mui Ne Resort & Villas (Phan Thiết, Bình Thuận) là dự án được xem nhiều nhất. Kế đó là Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), Grand Manhattan (TP HCM) ...

Quý một năm nay, Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 4.507 tỷ đồng, gấp 4,7 lần so với cùng kỳ năm 2020 nhờ đóng góp lớn đến từ các dự án như Saigon Royal, Victoria Village, Aqua City, NovaHills Mui Ne, NovaWorld Phan Thiet... và các dự án trung tâm TP HCM. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 701 tỷ đồng, tăng 2,3 lần so với quý I/2020.

Trong Đại hội cổ đông thường niên 2021, Ban lãnh đạo Novaland công bố, công ty có quỹ đất 5.400 ha để phát triển đến năm 2023. Tuy nhiên, vì đẩy nhanh tiến độ các dự án hiện hữu nên công ty đang tìm quỹ đất tại khu vực Nam Trung Bộ như Ninh Thuận, Khánh Hoà, Bình Định... để tăng lên 10.000 ha.

Vinhomes là chủ đầu tư sở hữu lượt tìm kiếm của người dùng Vhome lớn thứ hai cùng thời điểm, chiếm 29,4% tổng lượt tìm kiếm của top 5. Trong đó, Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) là dự án được quan tâm nhất của Vinhomes. Căn hộ 3 phòng ngủ tại đây có giá trung bình 3 tỷ đồng, căn hộ 2 phòng ngủ dao động 2,12-2,5 tỷ đồng. Ngoài ra, Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) và Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức, TP HCM) là những dự án khiến người dùng Vhome quan tâm.

Theo báo cáo tài chính quý I/2021, tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 12.986 tỷ đồng, tăng 99% so với cùng kỳ chủ yếu nhờ tăng trưởng doanh thu bán lẻ và bán lô lớn bất động sản. Tổng lợi nhuận kế toán hợp nhất trước thuế đạt 7.085 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ và lãi ròng đạt 5.478 tỷ đồng.

Năm nay, Vinhomes sẽ tập trung nguồn lực để phát triển dự án mới, chủ yếu tại các khu đô thị vệ tinh với quỹ đất lớn và hạ tầng giao thông thuận tiện. Mở bán và bàn giao sản phẩm của các dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park tiếp tục đóng góp lớn cho Vinhomes về các chỉ số tài chính trong năm 2021. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này sẽ sớm đưa khu công nghiệp đầu tiên tại Hải Phòng vào hoạt động, trở thành mảng kinh doanh trụ cột, đóng góp nguồn thu trong tương lai.

Đứng thứ ba là Ecopark, chiếm 15% tổng tìm kiếm của top 5 chủ đầu tư trên Vhome từ đầu năm đến nay. Trong đó, Ecopark Sol Forest (Văn Giang, Hưng Yên) là dự án có nhiều lượt tìm kiếm nhất. Ngoài ra, các dự án được người dùng Vhome chú ý đến còn có Haven Park Residences, Ecopark Sky Oasis (Văn Giang, Hưng Yên).

Các dự án trên đều nằm trong khu đô thị Ecopark, hiện là một trong những khu đô thị sinh thái lớn nhất miền Bắc, sở hữu tổng diện tích phát triển gần 500 ha, trong đó có hơn 50 ha cây xanh và mặt nước. Dự án được chia làm 9 giai đoạn có tổng vốn đầu tư ước tính gần 10 tỷ USD với nhiều loại hình nhà ở đa dạng như nhà trên đảo, biệt thự sân golf, nhà ven kênh, nhà trong khu phố cổ, nhà trên sông, chung cư trung và cao tầng...

 

Masteries Group giữ vị trí thứ 5 khi chiếm 10,6% tổng lượt tìm kiếm trong top 5. Công ty này đang triển khai đồng thời nhiều dự án cao cấp như Lumière riverside (TP Thủ Đức, TP HCM), Grand Marina Saigon (quận 1, TP HCM), One Central Saigon (quận 1, TP HCM) ... Riêng Masteri Centre Point (TP Thủ Đức, TP HCM) là dự án thu hút sự chú ý của người dùng Vhome nhất.

Thời gian tới, doanh nghiệp này tập trung vào các dự án bất động sản hạng sang và hàng hiệu với quỹ đất ngay trung tâm TP HCM. Gần đây thương hiệu này tạo dấu ấn thị trường phía Nam khi thiết lập đỉnh giá mới cho phân khúc căn hộ hạng sang. Song song đó, Masterise Group cũng tập trung cho thị trường Hà Nội với dự án Masteri Waterfront. Đại diện doanh nghiệp này đánh giá bất động sản phía Bắc có nhiều tiềm năng khi pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và dòng tiền của các nhà đầu tư phía Nam đang "Bắc tiến".

Read More