Siết thuế cho thuê căn hộ tác động gì đến thị trường nhà ở

 

Chuyên gia cho rằng siết thuế cho thuê căn hộ để tạo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh nhưng nhà đầu tư lo ngại nhiều người sẽ rút khỏi kênh này.

Theo kế hoạch, TP HCM sẽ thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại một số chung cư thuộc quận 11. Đây là giải pháp mới của thành phố để quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu ngân sách khi nhiều người cho thuê nhà lâu nay chưa chủ động kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế.

Luật hiện hành quy định, người có tiền cho thuê nhà từ 100 triệu một năm trở lên, cần đóng hai loại thuế là giá trị gia tăng (5%) và thu nhập cá nhân (5%), tức mức thuế đóng là 10% trên tổng doanh thu năm. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài.

Nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê dự đoán, động thái này sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cho thuê nhà ở. Bà Quỳnh có hơn nửa thập niên đầu tư bất động sản cho thuê nhiều phân khúc: nhà trọ, nhà phố và căn hộ tại TP HCM cho biết, việc thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cục diện toàn thị trường bất động sản vì các kênh đầu tư tài sản liên thông nhau.

Trước tiên, theo bà việc siết đánh thuế này ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao, nhà đầu tư có cách lách luật để thu nhập cho thuê dưới 100 triệu đồng một năm và không bị tính thuế.

Hiện giá nhà chung cư cao cấp bình quân 4,5-6 tỷ đồng một căn trở lên mới cho thuê trên dưới 1.000 USD một tháng và với giá cho thuê hiện tại, theo bà lợi tức chỉ đạt trên dưới 4,5% một năm. Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì hiệu suất cho thuê chắc chắn bị giảm xuống.

Bà Quỳnh nhận xét, việc thí điểm đánh thuế này làm cho thị trường thứ cấp và các nhà đầu tư cho thuê sẽ đắn đo khi đầu tư vì tỷ suất lợi nhuận ít. Đơn cử tại thị trường TP HCM, căn hộ ở quận 1 giá 10 tỷ đồng cho thuê chỉ đạt 1.200-1.300 USD mỗi tháng, mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản, nếu tính thuế nữa thì nhà đầu tư sẽ không mặn mà với thị trường này.

Bà Quỳnh đưa ra ví dụ thứ hai, quan sát chung cư mới chào bán tại trung tâm quận Thủ Đức giá 95 triệu đồng một m2, vị chi căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 8 tỷ đồng, giá cho thuê trên địa bàn quận này chắc chắn không thể nào cao hơn quận 1 và Bình Thạnh, như vậy hiệu suất cho thuê càng thấp.

Một tài sản giá cao chắc chắn thanh khoản sẽ chậm, cộng thêm hiệu suất cho thuê thấp, còn bị đánh thuế sẽ khiến giới đầu tư chung cư cho thuê cảm thấy bất lợi do bị kiểm soát. "Điều này có thể thúc đẩy dòng tiền đầu tư trên thị trường lại tiếp tục đổ vào đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất", bà dự báo.

Ông Trung, nhà đầu tư đang cho thuê căn hộ tại quận Bình Thạnh, 2 và 9 (TP HCM) cho biết, nếu việc thí điểm đánh thuế cho thuê căn hộ chính thức được áp dụng, ông chọn 2 phương án để thích ứng với hoàn cảnh mới. Phương án thứ nhất, giảm số lượng căn hộ đang đầu tư kinh doanh cho thuê về ngưỡng dưới mức bị đánh thuế bằng cách chỉ cho thuê căn hộ tầm trung trở xuống (ưu tiên phân khúc bình dân). Phương án thứ hai, không đầu tư vào căn hộ cao cấp nữa và tiến tới rút khỏi thị trường đầu tư căn hộ để chuyển sang bất động sản liền thổ (đất nền và nhà phố).

Lý do ông Trung đưa ra các phương án này là hiện nay thị trường cho thuê căn hộ đang gặp phải tình trạng hiệu suất cho thuê thấp trên tổng giá trị tài sản bỏ ra, dòng vốn đầu tư cho căn hộ từ khi mở bán đến lúc bàn giao khá lớn nhưng giá thuê không đáp ứng được kỳ vọng sinh lời. Thêm vào đó, thanh khoản của căn hộ trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại cũng không tốt kể từ năm 2020 đến nay, có dấu hiệu bị ép giá nếu muốn bán nhanh và biên lợi nhuận khi bán căn hộ vẫn còn kém xa so với đất nền và nhà phố.

Việc đầu tư căn hộ thực chất nhắm đến 2 mục đích: chờ tăng giá bán chốt lời hoặc trong thời gian chưa bán được thì khai thác cho thuê để bù đắp chi phí cơ hội bị mất đi. Ít người mua căn hộ làm của để dành hay tích lũy tài sản lâu dài. "Nếu đánh thuế cho thuê căn hộ thì kênh đầu tư này giảm sức hấp dẫn với giới đầu tư", ông Trung phân tích.

Trong khi đó, ông Tuấn, có căn hộ cao cấp cho thuê tại quận Bình Thạnh cho hay, doanh thu từ việc khai thác tài sản đạt 70 triệu đồng một tháng, trừ chi phí môi giới và bao phí quản lý bao tiêu cho khách thuê, thu nhập một năm đạt ngưỡng 700 triệu đồng, nằm trong ngưỡng bị đánh thuế.

Thế nhưng trên thực tế sau 1,5 năm cho thuê, ông mới khấu hao được chi phí thiết kế, trang bị nội thất và thiết bị điện gia dụng trong nhà và sau 3 năm chờ giá trị căn hộ tăng lên mới chính thức có lãi ròng 2.000 USD mỗi tháng từ việc cho thuê. Đối diện với việc bị đánh thuế, ông Tuấn chọn giải pháp rao bán căn hộ và dự định chuyển dòng tiền sang một kênh đầu tư khác có biên lợi nhuận tốt hơn.

Theo phân tích của nhà đầu tư này, so với các kênh đầu tư khác: đất nền, nhà phố dự án hoặc nhà phố riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu có thể lãi ròng gấp 2-3 lần sau 3-5 năm, biên lợi nhuận của nhà chung cư kém hơn một nửa, thậm chí kém hơn nhiều lần. Nhà đầu tư chỉ trông chờ vào việc khai thác cho thuê căn hộ để gỡ lại phần nào mức chênh lệch lợi nhuận bị thua kém bất động sản liền thổ nhưng lại bị thí điểm đánh thuế cho thuê căn hộ. "Vì vậy, nếu bị đánh thuế, tôi sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn để cảm thấy thoải mái khi thực thi nghĩa vụ thuế", ông Tuấn nói.

Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, việc đóng thuế cho nhà nước là yêu cầu bắt buộc với tất cả những ai có kinh doanh, doanh thu, thu nhập trên lãnh thổ Việt Nam. Khi nói đến việc đóng thuế nhà, chung cư, thực tế là thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính về sửa đổi luật Quốc hội năm 2014 và nghị định 2015 của Chính phủ đã có quy định cụ thể. Trong đó, có các quy định về đóng thuế cho thuê nhà, hoạt động kinh doanh, cũng như căn hộ chung cư, tài sản cho thuê khác. Do vậy, việc đóng thuế trở thành một yêu cầu bắt buộc trước giờ chứ không phải mới.

Ông Thịnh phân tích, giữa người cho thuê và người đi thuê phải tính toán phần lợi ích họ thu được với chi phí bỏ ra. Trên cơ sở đó, người cho thuê nhà phải tính toán phần họ được hưởng và phần đóng thuế cho nhà nước phù hợp. "Cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh bình thường, nếu họ không phải đóng thuế, thì so với các loại kinh doanh khác, người ta có kinh doanh, phải lăn lộn trên thị trường vất vả hơn nhưng phải nộp thuế thì không công bằng", ông nói.

Cũng theo ông Thịnh, ở góc độ nào đó việc đánh thuế cho thuê căn hộ sẽ góp phần hạn chế việc sở hữu nhiều nhà. Những người sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản rõ ràng họ không để không mà phải cho thuê. Vì thế, việc siết thuế cho thuê căn hộ phần nào hạn chế có nhiều bất động sản ở nhiều nơi.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đánh giá, bất kể hoạt động cho thuê nào cũng phải có nghĩa vụ nộp thuế. Đấy là quy định, không phân biệt nhà đất hay nhà chung cư hay văn phòng, cửa hàng.

Ông Ánh cho rằng cần kết hợp 2 loại chính sách: đánh thuế vào những đất bỏ trống, kể cả bất động sản bỏ trống không khai thác để người ta đưa nó vào sử dụng, tránh lãng phí. Có như thế, khi nhà nước đánh thuế cho thuê nhà chung cư mới hạn chế trường hợp một số người chuyển sang biện pháp cực đoan là bỏ không. Cần đánh thuế cả 2 trường hợp: đánh thuế tài sản bỏ trống gây lãng phí kể cả tài sản cá nhân.

Theo ông Ánh, đánh thuế là việc nên làm nhưng vấn đề quan trọng là lựa chọn cách đánh thuế nào hợp lý nhất để nhiều người không thể lách được.

Ông Ánh cũng phân tích thêm, việc đánh thuế cho thuê căn hộ khả năng sẽ phân thành trực thu hoặc gián thu. Nếu là trực thu, tức đánh vào người nộp thuế thì không ảnh hưởng đến người đi thuê nhà. Còn nếu là gián thu, người chịu thuế cuối cùng chính là khách hàng, lúc đấy khoản nộp thuế được đẩy vào chi phí thuê nhà. Tuy nhiên, việc ai gánh thuế cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quan hệ thị trường, bởi nếu chủ nhà tăng giá thuê quá mức, người đi thuê không thuê nữa, do vậy nên để thị trường điều tiết.

Nhiều chuyên gia khác cũng ủng hộ đánh thuế thuê nhà vì nó là thuế phổ biến, tỷ lệ một toà nhà chung cư cho thuê lên đến 30% thậm chí 50%, quy mô rất lớn, tạo ra nguồn thu nhập rất lớn. Như vậy, nếu không đóng thuế thì không công bằng vì nhà đầu tư có thu nhập nhưng không chịu trách nhiệm gì.

Trước nay các bộ ngành nhiều lần bàn về thuế bất động sản nhưng lần nào cũng bất thành, lần này cách thí điểm tiếp cận theo từng phân khúc, đánh thuế chung cư không động chạm đến căn nhà thứ nhất hay thứ hai, vì người có nhà cho thuê chẳng thể viện cớ đây là nhà duy nhất, cũng rất hiếm trường hợp khách thuê căn hộ và chủ nhà ở cùng nhau. Việc thử nghiệm đánh thuế này có thể hỗ trợ cho việc hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản sở hữu và cho thuê.